土地が決まる

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2005年5月

資金とローン
最初の予定では、坪単価50万とし土地とあわせて、自己資金1200 万、残り2800万円を20年ローンとする予定でした。ところが、実際に家を建てた方はお分かりでしょうが、この金額には、

税金、登記などの諸経費が全く入っていない
外溝の予算がない
カーテン、照明の予算がない
ローンに関わる諸費用が入っていない

など、問題外の計算です。結局総支払額は1500万円ぐらい高くなりました。所得税減税も30万以下だから８年目までは去年と同じか、と思っていたのですが、最初の年は８万円の差額が出てしまいます。まあ、値段が高くなった一番の理由は、ほとんどすべての設備を変更したのが一番の理由ですが。

そういうわけで、N部長にある程度ちゃんとした見積もりの概略を作っていただき、ローンの検討に入りました。ローン関係が最初の計画と一番大きくずれたところなので、要点をまとめて書いておきます。

最初は自己資金を２分割し、土地と住宅の頭金（および諸費用）とし、一括でローンを組む予定であった
ところが、土地の決済と住宅の竣工に時間的なずれが生じるため、その間の期間つなぎ融資が必要であることがわかった。

実際にローンのお金が出るのは、住宅が建った後になるので、土地の代金を借りるためには、前借りみたいなことをして、そのため家ができるまでの間その前借り分の利子が発生するという仕組みです。土地付き住宅を購入する場合は問題ないのですが、新規に建築する場合、必ずこの問題が出てきますね。ハウスメーカーがその土地を所有している場合を除いて、つなぎ融資は避けられないようです。

ネットで検索して、一番利率が良く、保証料も発生しないソニー銀行と新生銀行は、いずれもつなぎ融資ができない、ということから早々にあきらめることになりました。

結局（この間時間経過がかなりありましたが）つなぎ融資の利子も馬鹿にならないし、今のアパートの家賃との２重の支払いもたいへんなので、自己資金をすべて土地代として支払い、住宅分のみをローンにしました。契約したメーカー（Hホームとしておきます）では、完成まで100万円を超える支払いが発生しないので、住宅頭金なしでも何とかなります。

ローンを借りる銀行については、N 部長の勧めもあり、地元都市銀にしました（利率がソニーなどとほとんど変わらなかったのは驚き。ネット系の銀行と違って、個別のケースで細かく利率が変わるんですね）。通常、ハウスメーカーは完成時に代金を受け取る（これが普通の取引ですよね）が、銀行側は担保を設定する関係で登記がすむまでお金が出せない（無担保では住宅ローンは借りられません）ということになり、また、ミニつなぎ融資みたいな問題が発生するのですが、Hホームとの取り決めで地元２行はその問題が発生しません。

最終的な金額はまだ決まっていませんが、土地を自己資金としたため、今年後半になりさらに利率が下がって、かなり得をしました。景気がよくなってくると、住宅契約も多く銀行間の競争が激しくなり、所得税減税が減っていくと毎年契約が減っていく見通しが立つので、底を打ったといわれながらも、下がるようです。

銀行ローンについて、各銀行の料金を比較してみました。付随する諸費用には以下のようなものがあります（3500万円借り入れの場合）：印紙代（2万円程度）、手数料（3万円～9万円）、免許登録（14万～15万）、司法書士代金（3万円～18万円）、保証料（無料～60万円）、団体信用保険（調べた銀行は無料）
という訳で利率以外に結構諸費用がかわってくることがわかります。保証料がないところは司法書士代金が高め、など相殺するようにはなっていますが、保証料は金額が半端ではないので、合計金額ではネット系が有利です。

土地決済
ローンでいろいろ変更があり、支払いを１週間遅らせてもらったりしましたが、５月吉日土地代金の決済を行いました。お金は振り込みましたので、手続きはあっという間に終了。登記書もしばらくたって、届けていただきました。また、契約のときに２区画買うのだから、ということで２つの土地の間にあった電信柱をNTTに依頼して除去してもらうように頼みました。それでも、まだ敷地内に電信柱が２本あり、ＮＴＴより土地使用料が出ます（１年で１ヶ月分の電話料金程度ですが）。